Immobilienrendite: Welche Arten gibt es? [Inkl. Berechnungsformeln]

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Wer sein Geld nicht auf dem Sparbuch anlegen möchte, weil es dort gerade keine entsprechenden Zinsen zu erzielen gibt, der möchte sein Kapital vielleicht in eine Immobilie investieren.

Gerade dann ist es wichtig zu wissen, wie hoch die Immobilienrendite ist - Schließlich stimmt das Investment nur, wenn die Rendite passt. Das bedeutet, wie hoch die Verzinsung des eingesetzten kapitals ist. Die Rendite spielt somit eine entscheidende Rolle beim Immobilienkauf, weshalb ich das Thema Rendite in diesem Artikel ein bisschen näher erläutern will.

Nach diesem Artikel wissen Sie,

  • was unter dem Begriff Rendite verstanden wird,
  • welche verschiedenen Arten an Renditen es für Immobilien u.a. gibt und
  • wie diese häufig berechnet werden.

Was ist eine Immobilienrendite?

Als Rendite wird der prozentuale Betrag bezeichnet, mit dem sich das eingesetzte Kapitals innerhalb eines bestimmten Zeitraumes verzinst.

Bei einer Immobilienrendite handelt es sich demnach um den Ertrag nach Abzug aller Kosten und Gebühren, welcher in Prozent angegeben wird und zeigt, wie viel Sie als Investor innerhalb eines Jahres an Zinsen in Bezug auf das eingesetzte Kapital erwirtschaften.

Eigentlich ganz einfach? Leider nicht, denn es gibt mehr als nur eine Art von Immobilienrenditen. Oft werden die Begriffe auch nicht einheitlich von verschiedenen Fachleuten verwendet, denn Rendite-Berechnungen sind jeweils nach dem Zweck bzw. der Aussagefähigkeit unterschiedlich. Daher ist es immer erforderlich beim jeweiligen Gesprächspartner nachzufragen, welche Berechnungsparameter er in die von ihm erwähnte Rendite einbezieht. (Und mein Tipp: Rechnen Sie das auch ruhig mal nach.)

Welche Renditebegriffe Sie also kennen sollten und wie diese berechnet werden, erfahren Sie nachfolgend.

1. Die Bruttomietrendite oder Bruttorendite

Am häufigsten wird unter einer Immobilienrendite die sogenannte Bruttomietrendite verstanden. Diese wird auch von Immobilienmaklern oft genannt und lässt sich wie folgt berechnen:

Jahresbruttomiete / Kaufpreis x 100 = Bruttomietrendite

Diese Rendite-Berechnung berücksichtigt weder die Nebenkosten eines Immobilienkaufs, noch die anfallenden laufenden Kosten. Letztendlich definiert die Bruttomietrendite also nur das Verhältnis der Bruttojahresmiete zum Kaufpreis. Sie ist deshalb nur als erster grober Wert und als schnell zu überschlagender Vergleich hilfreich. Im Anschluss daran muss bzw. sollte immer auch eine tiefergehende Betrachtung, wie zum Beispiel mit der Nettorendite, erfolgen.

2. Die Nettomietrendite

Bei der Berechnung der Nettomietrendite werden neben der Jahresbruttomiete der Immobilie auch die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (z.B. Verwaltungskosten und Rücklagen für die Instandhaltung) berücksichtigt sowie die zu Beginn anfallenden Nebenkosten des Immobilienkaufs (Makler-Courtage, Gebühren für Notar und Grundbuchamt, etc.). Sie sehen also genau, in welchem Verhältnis Ihre Jahresnettomiete zum Kaufpreis inklusive Nebenkosten steht. Die Darlehenskosten werden hierbei jedoch nicht berücksichtigt:

(Jahresbruttomiete – Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Nebenkosten) x 100 = Nettomietrendite

Anhand der Nettorendite ist ein deutlich besserer Vergleich von zwei Immobilien möglich. Ist zum Beispiel die Bruttorendite von zwei Immobilien gleich, dann zeigt die Nettorendite, welche Immobilie wirklich die bessere Rendite erwirtschaftet.

3. Der Cashflow

Anhand Ihrer Nettomietrendite haben Sie zudem die Möglichkeit Ihren Cashflow (Gewinn) vor Steuern zu überschlagen. Dieser berechnet sich wie folgt:

Nettomietrendite - Kapitaldienst = freier Cashflow vor Steuern

Beispiel:
Bei einer Nettomietrendite von sechs Prozent und einem Kapitaldienst von vier Prozent - zusammengesetzt aus zwei Prozent Zins sowie zwei Prozent Tilgung - ergibt sich ein freier Cashflow vor Steuern von zwei Prozent.

Letztendlich ist dies jedoch nur eine vorläufige Kalkulation, die nicht zwingend den genauen Gewinn vor Steuern ergibt, weil die Bestandteile der Besteuerung auch ganz individuell von der jeweiligen Situation des Steuerpflichtigen abhängen.

4. Die Eigenkapitalrendite

Um die Eigenkapitalrendite zu errechnen, muss das eingesetzte Eigenkapital ins Verhältnis zu dem erzielten Ertrag (also der Jahresmiete ohne Betriebskosten) gesetzt werden:

Jahresnettomieteinnahmen / eingesetztes Kapital x 100 = Eigenkapitalrendite

So können Sie einfach sehen, wie sich Ihr eingesetztes Kapital verzinst.

Zusatz: Der Multiplikator als erster Anhaltspunkt zum Standort

Auch bekannt als Maklerformel, Vervielfältiger oder Faktor gibt Ihnen der Multiplikator einen ersten Überblick über den Immobilienstandort.

Wie sich der Multiplikator berechnen lässt:

Gesamtinvestitionskosten / Jahresnettomiete = Multiplikator

Der Multiplikator zeigt die durchschnittliche Anzahl der Jahre für eine bestimmte Stadt oder Region, bis der Investitionsbetrag für eine Immobilie vollständig durch die Mieteinnahmen ausgeglichen ist. Da hierbei die Standortqualität und die Qualität Ihrer Immobilie ausschlaggebend ist, unterscheidet sich dieser von Standort zu Standort und eignet sich als guter Indikator für einen Vergleich. Dabei gilt: Je niedriger der Multiplikator, desto besser, weil sich das eingesetzte Kapital schneller durch die jährlichen Mieteinnahmen amortisiert.

Zudem lässt sich anhand des Multiplikators auch ganz leicht die Objektrendite Ihrer Immobilie errechnen, da es sich bei diesem um den Kehrwert Ihrer Objektrendite handelt:

100 / Multiplikator = Objektrendite

Die durchschnittlichen Multiplikatoren für viele deutsche Städte erhalten Sie zum Beispiel aus dem IVD-Wohn-Preisspiegel.

 

Beispiele von Multiplikatoren ausgewählter Städte aus dem IVD-Wohn-Preisspiegel 2019/2020 für Wohn-Bestandsimmobilien (also keine Neubauten):

Berlin 26 = Investition amortisiert sich nach 26 Jahren

Braunschweig 17,5 = Investition amortisiert sich nach 17,5 Jahren

Halle (Saale) 17 = Investition amortisiert sich nach 17 Jahren

Hannover 20 =  Investition amortisiert sich nach 20 Jahren

Helmstedt 5,5 = Investition amortisiert sich nach 5,5 Jahren

Leipzig 24,3 = Investition amortisiert sich nach 24,3 Jahren

Fazit: Welche Immobilienrendite ist für Sie relevant?

Nachdem Sie in diesem Artikel verschiedene Immobilienrenditen kennengelernt haben, fragen Sie sich vielleicht, wann welche Rendite für Sie als Investor von Belang ist. Nachfolgend finden Sie hierzu einen kleinen Überblick, der Ihren Immobilienkauf erleichtert:

Bruttomietrendite

Auch wenn diese oft in Exposes verwendet wird, hat sie für Investoren keine große Aussagekraft.

Nettomietrendite

Um Ihre Investments miteinander zu vergleichen, eignet sich die Nettomietrendite. Mit Hilfe dieser können Sie auf einen Blick sehen, welche Investition sich als rentabeler erweist.

Anhand der Nettomietrendite können Sie einfach feststellen, ob Ihr Investment sich rentiert und folgend Ihren freien Cashflow vor Steuern grob überschlagen.

Eigenkapitalrendite

Anhand der Eigenkapitalrendite können Sie einfach herausfinden, wie sich Ihr eingesetztes Eigenkapital verzinst und wie viel Geld Sie für Ihr eingegangenes Risiko durch den Kauf einer Immobilie erhalten, zum Beispiel im Vergleich zum Sparbuch oder einer alternativen Geldanlage.

Bonus: Der Multiplikator

Gerade zur ersten Einschätzung - besonders vor Kauf einer Immobilie - eignet sich der Multiplikator. Hiermit können Sie zudem auch ganz einfach die Nettomietrendite errechnen.

Beim Immobilienerwerb spielen allerdings immer auch weitere Faktoren eine Rolle, um die Vorteilhaftigkeit eines Investments einschätzen zu können. So zum Beispiel das Alter des Gebäudes und der technischen Anlagen und somit  Wahrscheinlichkeit der Instandhaltung an Dach, Fassade, Fenster und Heizung. Daneben spielen Ausstattung und Grundrisse bei Wohnimmobilien eine große Rolle bei der nachhaltigen Erzielung von Mieten. Solche Parameter müssen ebenfalls in eine Betrachtung einbezogen werden, um die beste Entscheidung treffen zu können.

Sollten Sie also zwecks einer Immobilieninvestition eine Ankaufsberatung in Form einer Markteinwertung benötigen, stehe ich Ihnen gern mit meinem Wissen zur Verfügung.

Zögern Sie also nicht, einen Termin für ein unverbindliches Erstberatungsgespräch mit mir zu vereinbaren.

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