Immobiliengutachten bei Erbschaft oder Schenkung: Die Wichtigkeit des Verkehrswerts

Als Eigentümer einer Immobilie sollten Sie sich rechtzeitig Gedanken machen und für die Zukunft Ihrer Immobilie vorsorgen. Wollen Sie Ihre Immobilie beispielsweise vererben oder verschenken? Hier steht eine Entscheidung an, die gründlich überlegt sein sollte. Ihre Immobilie zu Lebzeiten zu übertragen, könnte nämlich finanzielle Vorteile für Sie und den ausgewählten Erben oder Beschenkten haben. Hierzu sollten Sie sich also bei Ihrem Steuerberater informieren. Für die korrekte Ermittlung des Marktwertes der Immobilie, ist ein Verkehrswertgutachten hierfür eine sichere Grundlage.

Wer hingegen eine Immobilie aus einer Schenkung oder Erbschaft erhält, wird für diese anfallende Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer zahlen müssen. Das Finanzamt ermittelt dabei den Verkehrswert anhand von typisierten Standardverfahren, was nicht selten zu einer steuerlichen Überbewertung führen kann. Um also eine mögliche Überbewertung von Anfang an auszuschließen, steht es dem Neueigentümer frei, mit der Unterstützung eines Immobiliensachverständigen durch ein Verkehrswertgutachten den sogenannten niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Dadurch kann sich dann die Höhe der steuerlichen Belastung für den neuen Eigentümer reduzieren.

Wann eine Verkehrswertberechnung durch eine:n Sachverständige:n sinnvoll ist

Das Finanzamt geht bei der Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie von oberflächlichen Annahmen und typischen Standards aus, die nur selten dem vorliegenden Sachverhalt gerecht werden. Ebenso sollten Entwicklungen des aktuellen Immobilienmarktes berücksichtigt werden, was standardmäßig jedoch nicht gegeben ist. Dementsprechend ist der ermittelte Verkehrswert durch die Finanzbehörden häufig zu ungenau erfasst und stellt nicht den objektgerechten Wert Ihrer Immobilie dar.

Dadurch, dass Besichtigungen vor Ort nicht Bestandteil des Standardverfahrens sind, werden individuelle Merkmale Ihrer Immobilie oft außen vor bleiben und vom Finanzamt nicht in die Berechnung des Verkehrswert miteinbezogen.

Beispiele für individuelle Merkmale, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen sind beispielsweise:

  • Ausstattung (Aufzug, Tiefgarage etc.)
  • Zustand (Instandhaltungsstau-, Modernisierungs-, oder Ausbaumaßnahmen u. ä.)
  • Nutzbarkeit (Nutzungsmöglichkeiten Ihrer Immobilie)
  • Makro- und Mikrolage (Region - Stadt / die direkte Umgebung - Nachbarschaft)

Dies bedeutet in der Praxis: Durch eine pauschale Wertermittlung wird meist ein zu hoher Verkehrswert angesetzt. Ein überhöhter Verkehrswert führt dabei zu einem finanziellen Nachteil, weil es bei einer Schenkung oder Erbschaft zu einer erhöhten steuerlichen Belastung für den Steuerpflichtigen kommt.

Der Gesetzgeber wirkt dem gem. §198 BewG entgegen, indem der Steuerpflichtige den Nachweis über einen niedrigeren gemeinen Wert selbst erbringen kann, was im Nachgang in der Regel zu einer geringeren steuerlichen Belastung führt. Hier kann sich also die Beauftragung einer objektiven Verkehrswertermittlung durch eine:n unabhängige:n Immobiliensachverständige:n bezahlt machen. Diese:r unterstützt Sie bei Ihrem Vorhaben und steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.

 

Foto von Mike von Pexels

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