Grunderwerbsteuer: Kaufnebenkosten senken durch die Wahl des richtigen Bundeslands

Sobald Sie sich das erste Mal mit einer Immobilie im Kaufprozess auseinander setzen, stoßen Sie unwillkürlich auf die Grunderwerbsteuer (GrESt).

Diese fließt mit in die Kaufnebenkosten ein und beeinflusst diese, je nach Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet, zum Teil merklich. Je nach Investition können hier schon einmal einige tausend Euro an Erwerbsnebenkosten hinzu kommen.

Welche Grunderwerbsteuer für Ihre Wunsch-Immobilie anfällt und welches Bundesland sich eine Investition zusätzlich attraktiv machen könnte, erfahren Sie im nachfolgenden Artikel.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Sobald Sie in Deutschland etwas kaufen oder verkaufen möchten, fällt üblicherweise eine Steuer an. Dies ist auch bei Immobilien nicht anders, weshalb bei dem Erwerb einer Immobilie die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällig wird.

Diese Steuer ist direkt nach dem Kauf einmalig zu entrichten und liegt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent (Stand 01/2020).

Die Grunderwerbsteuer gehört ähnlich wie anfallende Notargebühren und Grundbuchgebühren zu den Kaufnebenkosten und wird seit 2006 beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks von den 16 Bundesländern in unterschiedlicher Höhe erhoben.

Während 14 Bundesländer die Grunderwerbsteuer in diesem Zeitraum bis dato erhöht haben, gilt der anfängliche Steuersatz von 3,5% lediglich noch in Bayern und Sachsen.

Käufer oder Verkäufer - Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

In Deutschland werden Immobilien- und Grundstücksverkäufe über einen gesetzlich vorgeschriebenen Notar abgewickelt. Dieser hält im Kaufvertrag fest, wer von den beteiligten Parteien die Grunderwerbsteuer übernimmt.

Üblicherweise wird die Grunderwerbsteuer vom Käufer getragen. Zahlt der Käufer jedoch nicht, kann das Finanzamt allerdings auch auf den Verkäufer zukommen.

Hier zahlen Sie die niedrigste Grunderwerbsteuer

Was sich mit gerade einmal 3 % Unterschied gering anhört, kann im Falle eines Hauskaufs deutlich zu Buche schlagen.

Angenommen Sie wollen eine als Investition oder zur Eigennutzung geplante Immobilie für 200.000 Euro erwerben. In Sachsen würden in diesem Fall 7.000 Euro Grunderwerbsteuer fällig werden, wohingegen Sie in Brandenburg fast das Doppelte - nämlich 13.000 Euro - zahlen müssten.

Gerade wenn Sie Immobilien als Investmentmöglichkeit sehen, lohnt es hier oft, die Standorte zu vergleichen und die Höhe der Grunderwerbsteuer im Hinterkopf zu behalten. Selbstverständlich ist die Grunderwerbsteuer nicht das Hauptkriterium für den Investitionsstandort, jedoch gehen die Profis auch häufig danach vor.

Am Ende spielen einige Faktoren eine Rolle, die eine dauerhaft rentierliche Vermietung der Immobilie versprechen. Meist ist die Höhe der Kaufnebenkosten jedoch durchaus ein Kriterium, das in die Entscheidungsfindung mit einfließt. Konkret profitieren zum Beispiel Leipzig und Dresden davon. Beide Städte sind attraktiv, ebenso wie zum Beispiel München, Hamburg und Berlin, aber neben den deutlich günstigeren Quadratmeter-Preisen freuen sich Investoren auch über niedrigere Kaufnebenkosten.

Grafik zur Grunderwerbsteuer 2020

Bayern oder Sachsen - Welches Bundesland lohnt sich als Investitionsstandort?

Da die Grunderwerbsteuer prozentual erhoben wird, ist daneben auch die Höhe der Erwerbskosten der Immobilie relevant.

Vergleicht man also im nächsten Schritt Bayern und Sachsen - die Bundesländer mit dem niedrigsten Prozentsatz an Grunderwerbsteuer -  als mögliche Immobilienstandorte, ist deutlich zu sehen, wo eine Investition sich schneller bezahlt macht bzw. schneller möglich ist. Natürlich müssen auch die möglichen Mieterträge der jeweiligen Regionen mit einbezogen werden, jedoch lässt sich auch für Privatpersonen an einem Beispiel einfach erkennen, welche Unterschiede die Wahl des Bundesland machen kann.

Nehmen wir als Beispiel München und Leipzig als mögliche Immobilienstandorte:

Kostete 2014 der Quadratmeter Wohnfläche in München noch etwa 6.800 Euro, so sind es 2020 durchschnittlich über 10.000 Euro. In besonders nachgefragten Stadtteilen für Neubauten auch mal 12.000 Euro.

Im Vergleich: Sachsen. Besonders interessant für viele Investoren scheint in Sachsen vor allem die Stadt Leipzig zu sein, welche allein von 2019 bis 2020 einen Preisanstieg von 16,7 Prozent aufweist. Im Vergleich zu München kosten die Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 4.547 Euro im teuersten Stadtteil (Leipzig-Mitte) jedoch fast nur die Hälfte. Wer also kaufen will und über das entsprechende Budget verfügt, kann in Leipzig doppelt so viel Immobilien(-anteile) erwerben. Zwar sind die erzielbaren Mieten in Leipzig auch deutlich geringer als in München, weil die durchschnittlichen Haushaltseinkommen auch niedriger sind. Aber die Hürde für einen Immobilienerwerb liegen ebenfalls niedriger.

Beispiel:

Bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung würden Sie in München etwa 800.000 Euro zahlen müssen, was bei einem Prozentsatz von 3,5 insgesamt 28.000 Euro an Grunderwerbsteuer ausmacht. Zuzüglich zum Kaufpreis versteht sich.

In Leipzig würden Sie dieselbe Wohnungsgröße für etwa 364.000 Euro kaufen können, was eine Grunderwerbsteuer von 12.740 Euro machen würde. Ihr Budget von 800.000 Euro ermöglicht Ihnen sogar den Erwerb von 2 Wohnungen und die Grunderwerbsteuer läge dabei mit insgesamt 25.480 Euro immernoch 2.520 Euro günstiger als bei dem Erwerb in Bayern.

Für Kaufinteressenten aus höher besteuerten Bundesländern könnte eine Investition in Sachsen also lohnend sein bzw. mit einem geringeren Budget realisierbar sein.

Tipp: Als Pi-mal-Daumen-Rechnung muss ein Haushalt rd. 30% seines Nettoeinkommens für die Miete aufwenden. Bei der Betrachtung eines Mietmarktes und seiner Preisentwicklung sollte dieser Richtwert im Fokus bleiben. Steigen die Mieten zu stark, dann entkoppeln sie sich vom Einkommen und erschweren eine nachhaltige Vermietung. Die Folgen sind nicht selten steigende Fluktuation (Mieterwechsel) und Leerstand.

Sollten Sie Fragen im Ankaufsprozess einer Immobilie in Leipzig oder weiteren Städten in den Bundesländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Niedersachsen haben, vereinbaren Sie gern ein kostenloses Erstgespräch. Als zertifizierte Immobiliengutachterin stehe ich Ihnen gern beratend zur Seite.

Exkurs: “Share-Deal” - Vermeidung der Grunderwerbsteuer

Bisher wurden für Share Deals keine Grunderwerbsteuer fällig, weshalb Sie als Steuerschlupfloch in Investorenkreisen bekannt sind.

Definition: Was ist ein Share Deal?

Bei einem Share Deal wird eine Immobilie nicht direkt an der Käufer verkauft, sondern erst in eine Gesellschaft eingebracht. Der Käufer erwirbt dann im Gegenzug nicht die Immobilie, sondern Anteile der Gesellschaft.

Hier findet die sogenannte “94:6-Regel” Anwendung.

Diese Regel besagt, dass maximal 94 Prozent der Anteile innerhalb von fünf Jahren übertragen werden dürfen, damit keine Grunderwerbsteuer anfällt. Um diese zu sparen, gründen Parteien oftmals extra Gesellschaften, um Immobilien zu übertragen.

Es handelt sich hierbei um eine Steuerlücke, durch die den Bundesländern (vor allem bei großen Immobilientransaktionen) hohe Steuereinnahmen entgehen. Ein Gesetzesentwurf, der dieses Vorgehen erschweren soll, liegt bereits vor.

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