In 8 Schritten zum erfolgreichen Immobilienverkauf

Um Ihre Immobilie zu den bestmöglichen wirtschaftlichen Konditionen zu verkaufen, sollten Sie sich stets gut vorbereiten und die nötigen Unterlagen bereithalten. Welche diese sind und was Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie beachten sollten, erfahren Sie nachfolgend.

Schritt 1: Mit oder ohne Immobilienmakler verkaufen?

Ein Makler verfügt über das Know-How in seinem Markt und kennt sich mit den rechtlichen und formellen Abläufen und Erfordernissen beim Immobilienverkauf aus. Diese Sach- und Fachkenntnis sollte nicht unterschätzt werden, denn sie kann Zeit und Nerven sparen. Der Immobilienverkauf und -kauf ist ein komplexer Vorgang, mit dem die meisten Menschen nur wenige Male im Leben zu tun haben.

Des Weiteren existiert meist bereits ein großes Kundennetzwerk mit potenziellen Käufern, die Sie allein nur in wenigen Fällen erreicht hätten. Aber auch Verbindungen zu Handwerkerfirmen o. Ä. bringen Vorteile, die Sie nicht außer Acht lassen sollten.

Die Beauftragung kann sich als Verkäufer also zeitlich wie auch wirtschaftlich bezahlt machen (und die Maklerprovision wird ja inzwischen auch hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt).

Immobilien-Makler genießen in der Öffentlichkeit jedoch nicht selten eine zweifelhaften Ruf. Oft zu Unrecht! Ob ein Makler vertrauenswürdig ist und seriös arbeitet sollten Sie natürlich auch prüfen. Wie in jeder anderen Branche gibt es auch hier “schwarze Schafe”. Es gibt zahlreiche Hinweise, die Ihnen Anhaltspunkte liefern können, ob der Makler Ihr Vertrauen auch verdient. Schauen Sie sich um und stellen Sie Fragen! Lernen Sie die Person etwas kennen, bevor Sie sie beauftragen:

  • Ist der Makler einem Verband angeschlossen und hat sich damit verpflichtet, die Statuten des Verbandes einzuhalten?
  • Welche Qualifikationen (Ausbildung, beruflicher Werdegang, Arbeitserfahrung) bringt der Makler mit?
  • Wie ist der Internet-Auftritt gestaltet: Homepage, Immobilienportale, Social-Media… und wie sind die Kundenbewertungen?
  • Werden regelmäßig Fortbildungen besucht, um bei rechtlichen Änderungen Up-to-Date zu sein?

Lassen Sie sich am besten auch Referenzen zeigen und fragen Sie, wie bei der Vermarktung vorgegangen wird.

Sollten Sie dennoch auf die Unterstützung eines Maklers verzichten wollen und Ihre Immobilie selbst verkaufen wollen, dann sollten Sie die folgenden Schritte beachten:

Schritt 2: Wichtige Fragen VOR dem Hausverkauf

Um den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen, Bedarf es noch vor dem Verkauf der Beantwortung einiger Fragen:

  • Ist gerade ein guter Zeitpunkt, Ihre Immobilie zu verkaufen? (Marktumfeld)
  • Wie verhält es sich mit den Steuern beim Immobilienverkauf?
  • Was ist in Bezug auf die Spekulationsfrist zu beachten?
  • Wie wollen Sie Interessenten für Ihre Immobilie erreichen?
  • Welche Inhalte muss das Exposé haben?
  • Planen Sie aus dem Erlös ein bestehendes Darlehen zu begleichen? Wenn ja, wie verhält es sich mit den Vorfälligkeitszinsen?

Sollten Sie aus Niedersachsen kommen, schauen Sie doch gerne am 10.10.2020 bei dem Seminar “Immobilien ohne Makler vermieten/verkaufen - Worauf Sie als privater Immobilieneigentümer achten müssen” an der VHS Helmstedt vorbei! Dort beantworte ich gern Ihre Fragen.

Sollten Sie sich für einen Immobilienmakler entschieden haben, so können Sie die meisten dieser sowie weitere wichtige Fragen rund um den Hausverkauf auch direkt mit ihm besprechen. Hierbei ist darauf hinzuweisen, dass Informationen zu steuerlichen Auswirkungen und Kredit-/Finanzierungsfragen nur von Steuerberatern und qualifizierten Finanzierungsberatern erfolgen dürfen. Immobilienmaklern ist es nicht erlaubt in diesem Bereich beratend tätig zu werden, sofern sie dazu keine ausgewiesene Qualifizierung haben.

Schritt 3: Vorbereitung & Präsentation Ihrer Immobilie

Um Ihre Immobilie verkaufen zu können, sind vorab zusammengetragene Unterlagen unabdingbar. Hierzu zählen u. a.:

  • Grundbuchauszug,
  • Auszug aus der Flurkarte,
  • Energieausweis (außer bei Denkmal-Objekten),
  • Baupläne (Grundrisse und Lageplan),
  • Baubeschreibung und
  • Wenn möglich Sanierungs- und Modernisierungs- sowie Instandhaltungsnachweise der letzten Jahre

Um das Interesse der Käufer zu wecken sind aber auch qualitativ hochwertige Fotos und die Erstellung eines ausführlichen Exposés von entscheidender Bedeutung. Je detaillierter die vorbereitete Präsentation, desto wahrscheinlicher ist ein erfolgreicher Verkauf zu den von Ihnen gewünschten Konditionen.

Bei der Erstellung aussagekräftiger Fotos und eines Exposés kann auch ein Exposéservice in Anspruch genommen werden, der deutlich weniger Kosten verursacht als eine Provisionszahlung an einen Makler.

Schritt 4: Wählen Sie den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie

Natürlich gelten hier die Gesetze von Angebot und Nachfrage. Allerdings empfiehlt es sich die eigene Immobilie im Frühling oder Sommer zu verkaufen, da die hellen Tage ideale Voraussetzungen für Fotoaufnahmen und Besichtigungstermine bieten. Wie schnell sich Ihre Immobilie dabei verkaufen lässt, hängt am Ende jedoch von verschiedenen Faktoren wie beispielsweise der Lage oder dem Zustand ab. Durchschnittlich können Sie von einem Zeitraum zwischen 3 bis 5 Monaten ausgehen, bis ein entscheidungbereiter Käufer gefunden ist.

Schritt 5: Legen Sie den Verkaufspreis fest

Unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie alleine oder mit Hilfe eines Immobilienmaklers verkaufen, empfiehlt sich eine professionelle Einschätzung in Form einer Markteinwertung vornehmen zu lassen. Diese ist meist kostenlos, wenn Sie einen Makler beauftragen. Zwar können Sie sich auch ohne diese an den Immobilienpreisen in Ihrer Region orientieren, jedoch wäre es ärgerlich, wenn Sie Ihre Immobilie am Ende unwissend unter Wert verkaufen. Zudem sollte gesagt sein, dass Immobilienmakler NICHT gleich auch Sachverständige sind. So werden die festgestellten Marktwerte des öfteren vor unterschiedlichen Hintergründen getroffen was somit zu unterschiedlichen Ergebnissen führen kann.

Schritt 6: Interessenten finden und Besichtigungen Vereinbaren

Gerade bei einem Immobilienverkauf ohne Makler ist in diesem Schritt wichtig, sich auf alle Möglichkeiten vorzubereiten und vorausschauend zu organisieren. Wichtige Fragen, die Sie sich vorab stellen sollten:

  • Wie bzw. wo erreichen Sie potenzielle Käufer?
  • Zu welcher Tageszeit sollten Sie Ihre Immobilie präsentieren?
  • Wie läuft ein Besichtigungstermin ab?
  • Welche Fragen könnten von der Käuferseite aus aufkommen?
  • Vereinbaren Sie Einzel- oder Gruppentermine?
  • Wie viel Zeit wollen und können Sie in Besichtigungstermine investieren?
  • Haken Sie noch einmal nach, wenn sich ein Interessent nicht mehr melden sollte?

Schritt 7: Kaufvertrag beim Notar abschließen

Nach erfolgreichen Verhandlungen zwischen Ihnen oder Ihrem Makler und dem potenziell neuen Eigentümer Ihrer Immobilie wird durch einen Notar ein offizieller Kaufvertrag aufgesetzt. Auch hier kann ein Makler die Zusammenarbeit erleichtern, da er bei Bedarf mit dem gewählten Notar in Kontakt tritt und sich mit um die Erstellung des Vertrags kümmert.

Schritt 8: Grundbucheintrag, Überweisung des Kaufpreises & Übergabe Zug-um-Zug

Nachdem der notariell beurkundete Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung ist die Sicherung, dass der Käufer auch definitiv der nächste mögliche eingetragene Eigentümer im Grundbuch werden kann, sobald der Kaufpreis gezahlt wurde. Dieses Vorgehen wird als Erwerb Zug-um-Zug bezeichnet und gibt beiden Vertragsparteien Sicherheit.

Nachdem die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde, informiert der Notar den Käufer und fordert ihn auf, nun den Kaufpreis zu zahlen (innerhalb von 14 Tagen). Sobald das Geld auf dem Konto des Verkäufers eingetroffen ist, wird der Notar das Grundbuchamt anweisen, die Auflassungsvormerkung zu löschen und die Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch vorzunehmen.

Mit Eingang des Geldes auf dem Konto des Verkäufers ist die Schlüssel-Übergabe der Immobilie fällig. Die Umschreibung des Grundbuches muss hierbei nicht abgewartet werden, da dies ein formeller Akt ist, der je nach Arbeitsandrang im Grundbuchamt mehrere Wochen oder gar Monate dauern kann.

Ihre Checkliste für einen erfolgreichen Immobilienverkauf

Nachfolgend finden Sie noch einmal einen Überblick über alle notwendigen Schritte für den Verkauf Ihrer Immobilie:

    • Wägen Sie für sich ab: Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen?
    • Ist-Situation analysieren
    • Wichtige Unterlagen einholen und ordnen
    • Wert des Hauses ermitteln (lassen)
    • Verkaufsstrategie festlegen und potenzielle Interessenten erreichen
    • Immobilienbesichtigungen vereinbaren und durchführen
    • Verhandlung mit dem Käufer führen
    • Notariellen Kaufvertrag aufsetzen lassen
    • Die Immobilie nach Zahlungseingang übergeben

Sie planen Ihre Immobilie in Sachsen, Sachsen-Anhalt oder Niedersachsen zu verkaufen, benötigen ein Wertgutachten oder wollen sich vorab erst einmal unverbindlich beraten lassen? Dann melden Sie sich gerne. Als zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung und Maklerin stehe ich Ihnen bei Ihrem Verkauf zur Seite.

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